Le certificat d’urbanisme

Dans le cadre de démarches affectant le droit des sols, lors du dépôt d’une demande de permis de construire par exemple, le recours préalable au certificat d’urbanisme reste facultatif. Rien dans le droit, actuellement, n’impose son dépôt avant d’engager d’autres démarches.
Bien que le certificat d’urbanisme soit un simple acte d’information sur les règles d’urbanisme en vigueur au moment de son instruction, il est également créateur de droits acquis. Et, en périodes de mise en révision de PLU, ou d’élaboration de PLUi, ces droits acquis peuvent s’avérer… précieux…
Le Code de l’urbanisme, par son article L. 410-1, définit deux types de certificats d’urbanisme : le certificat d’urbanisme d’information, dit « CUa », et le certificat d’urbanisme pré-opérationnel, dit « CUb » lorsque l’on interroge l’administration pour un projet particulier.

Q : Dois-je disposer d’un certificat d’urbanisme positif pour déposer ma demande de permis de construire ?
  • R : Non, la demande de certificat d’urbanisme est facultative. Une demande de permis de construire ne peut être refusée au motif que le pétitionnaire ne dispose pas d’un CU positif. Plusieurs décisions du Conseil d’État ont été rendues en ce sens (CE 26 février 1981, CE 4 juillet 1986).
    Dans le prolongement de ce constat, une réponse négative à une demande de certificat d’urbanisme n’implique pas automatiquement une réponse négative à une demande de permis ou de déclaration préalable, et sera sans influence sur la légalité future du permis éventuellement délivré.
Q : Dois-je être propriétaire du terrain pour déposer une demande de certificat d’urbanisme le concernant ?
  • R : Non, le certificat d’urbanisme est attaché au terrain, et non à l’auteur de la demande (doctrine confirmée par une décision de la Cour Administrative d’Appel de Lyon en date du 15 octobre 2013).
    Ainsi, les droits cristallisés par la demande de CU sont acquis quelque-soit le pétitionnaire de la demande d’autorisation d’urbanisme qui suivra (permis de construire par exemple), dans la limite de durée de validité de demande de CU.
Q : Quelle est la durée d’instruction de ma demande de CU
  • La durée de la demande varie en fonction de sa nature :

    • S’il s’agit d’une demande de CUa : délai d’instruction d’1 mois ;
    • S’il s’agit d’une demande de CUb : délai d’instruction de 2 mois.
    Pour justifier de la date de dépôt de la demande (faisant courir le délai), il est nécessaire de déposer son dossier en mairie contre récépissé, ou de l’envoyer en lettre recommandée avec accusé de réception.
Q : Quelle est la validité de mon certificat d’urbanisme
  • R : La durée de validité d’un certificat d’urbanisme (CUa ou CUb) est de 18 mois à compter de sa délivrance (certaines décisions ayant considéré la date de la signature par l’autorité compétente comme point de départ du décompte des 18 mois).
    Cette durée peut être prolongée par période d’une année. Cette demande de prolongation doit intervenir au moins 2 mois avant l’expiration du certificat1 (les textes ne font pas mention d’une échéance minimale avant le dépôt de la demande de prolongation). Sans réponse de l’autorité compétente dans les deux mois suivant le dépôt de la demande de prolongation, elle est réputée acquise.
Q : Que se passe-t-il si la mairie de répond pas à ma demande de CU
  • R : Après dépôt de la demande de certificat d’urbanisme, et passée l’échéance correspond à la demande (CUa ou CUb), l’absence de réponse de l’autorité compétente entraîne un CU tacite.

    Attention cependant, essentiellement pour le CUb : un CU positif tacite cristallise uniquement les droits suivants :

    • Règles d’urbanisme applicables au terrain ;
    • Limitations administratives au droit de propriété ;
    • Liste des taxes et participation.
    Nous conseillons, dans le cas d’un CUb tacite, et quand bien même l’échéance est écoulée, d’exiger de l’autorité (la mairie) d’adresser la réponse à la demande. En effet, les informations recueillies auprès des concessionnaires peuvent être précieuses pour la suite du projet.
Q : Qui peut demander la prolongation ?
  • R : La demande de prolongation ne doit pas nécessairement être rédigée par celui a déposé la demande de CU initiale. Par exemple, une demande de CU peut être déposée par le propriétaire d’un terrain, et la demande de prorogation peut l’être par l’acquéreur dudit terrain.
Q : Quels sont les droits acquis par un CU ?
  • R : Bien que le CU soit un acte d’information, il garantit néanmoins son bénéficiaire contre tout changement défavorable dans la réglementation, à l’exception de la préservation de la sécurité ou salubrité publique.
Q : Ma demande de permis ou de déclaration préalable peut-elle être refusée si le PLU est modifié, malgré mon CU positif ?
  • R : Une demande de certificat d’urbanisme est instruite au regard des règles et dispositions d’urbanisme en vigueur au moment de la délivrance du CU.
    Ce qui implique qu’une demande d’autorisation (permis de construire par exemple) ou de déclaration préalable ne peut être refusée sur la base de modifications du PLU intervenues postérieurement à la délivrance du CU positif (si la demande est intervenue dans le délai des 18 mois de validité du CU).
Q : Y-a-t-il des limites au CU positif ?
  • R : Oui, le CU positif n’est pas sans limites. Nous en considérerons deux :
    1. Le CU positif s’applique aux seules dispositions légales ;
    2. Un sursis à statuer peut-être opposé malgré un CU positif.

    Détaillons ces limites :
    1. Cette première limite signifie qu’un CU positif délivré sur la base d’une appréciation erronée, par les services, de l’application des règles de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme ne génère aucun droit sur la future demande d’autorisation (permis de construire par exemple).
    De la même façon, une demande de permis de construire peut être refusée sur la base de servitudes administratives ou d’utilité publique non mentionnées dans le CU.
    La demande de permis peut également être refusée pour des motifs de préservation de la sécurité publique ou de la salubrité publique, ces règles n’étant pas cristallisées (art. L. 410-1 al. 5). Par exemple pour une autorisation d’accès sur la voie publique ;
    2. Concernant le sursis à statuer opposé à la demande de permis ou de déclaration préalable : le sursis à statuer ne peut être opposé qu’après qu’ait eu lieu le débat sur les orientations du PADD du nouveau PLU ou PLUi. Avant ce débat, le sursis à statuer ne peut être opposé, et ne peut être mentionné sur une demande de certificat d’urbanisme (pour ce qui concerne l’évolution ou l’élaboration du document d’urbanisme). Par conséquent, si l’on dépose une demande de CU avant le débat sur le PADD, qu’il revient positif, l’administration ne peut opposer un sursis à statuer sur la demande de permis ou de déclaration préalable, si cette demande est déposée pendant la durée de validité du CU. Rappelons enfin que le sursis à statuer opposé par l’administration doit être motivé.