Découvrez nos domaines d’intervention d'Altergeo dans les départements de l'Allier, du Puy-de-Dôme, de la Creuse et du Cher
Bornage
Bornage et reconnaissance des limites d’un terrain
Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le « borner », par exemple en cas de vérification de la surface d’un terrain, d’un aménagement prévu par un voisin, de l’édification d’une clôture, ou de la création d’un terrain à bâtir. Le bornage a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur un terrain les limites des propriétés privées contiguës, appartenant (ou destinées à appartenir) à des propriétaires différents.
Le géomètre-expert réalise 3 types de prestations :
- Le bornage amiable: Si les deux propriétaires sont d'accord pour le faire réaliser qui donne lieu à un procès-verbal signé des deux parties,
- Le bornage judiciaire : En l’absence d’accord des parties, où le géomètre-expert intervient comme expert de justice désigné par le juge,
- La délimitation des propriétés affectées de la domanialité publique : Dans ce 3e cas, le géomètre-expert assiste la collectivité pour les opérations d’analyse, de matérialisation de la limite, de rédaction du procès-verbal de délimitation et de notification aux riverains.
Une opération de bornage réalisée dans les règles de l’art offre une garantie à vie des limites définies.
L’équipe d’AlterGéo réalise systématiquement une analyse technique et juridique des limites à définir. Un débat contradictoire par les propriétaires demandeurs et les riverains est organisé, pour tenter d’aboutir à un accord.
Dans la positive, nous rédigeons un procès-verbal normalisé, avec analyse expertale, soumis à la signature des parties. Lorsque le document aura été validé, il sera définitif, A VIE. Aucun nouveau bornage ne pourra être réalisé sur les limites qui auront été validées par les parties.
Division de propriété
Dans un projet exigeant le morcellement d’une propriété afin d’obtenir plusieurs entités distinctes (dans le cas d’une succession ou d’un futur lotissement, par exemple), le géomètre-expert étudie la faisabilité de la division, explique les étapes nécessaires à la constitution du dossier puis réalise la division.
Dans le cas où la ligne divisoire aboutit sur une limite riveraine, nous mettons en œuvre la procédure de bornage pour définir préalablement, si elle ne l’est pas, la limite sur laquelle nous appuierons notre division.
Le conseil de notre équipe est fondamental lors des opérations de divisions : analyse de servitudes créées par la division, risque d’enclavement, etc. Ce regard technique et juridique est important pour créer des limites nouvelles exemptent de tout conflit futur.
Conservation cadastrale et publicité foncière
Le géomètre-expert est habilité à établir les documents de modification du parcellaire cadastral (DMPC), une obligation dans le cadre de tout changement de limites de propriétés (divisions, lotissements, partages, échanges, etc.).
Concordance cadastrale
L’établissement d’une origine de propriété, la recherche d’héritiers ou d’une servitude peuvent nécessiter une analyse comparée de l’ancien cadastre et du cadastre actuel. Le géomètre-expert se charge de cette recherche afin d’identifier l’évolution dans le temps de la consistance d’une parcelle et de ses propriétaires successifs.
Servitudes
En cas de mutation ou de division, le géomètre-expert analyse les servitudes existantes ou celles devant être créées. Il peut également être mandaté pour fournir un conseil juridique sur l'existence d'une servitude et/ou sur les modalités d'exercice de celle-ci. Cette prestation permet d’éviter de nombreux litiges.
Terrains à bâtir
Lotissement
La création d’un terrain à bâtir est un projet soumis au regard et à l’avis de l’autorité de l’administration.
L’équipe d’AlterGéo vous conseille et vous accompagne pour vos projets.
Depuis la réforme du Code de l’urbanisme de 2012, la notion de lotissement a sensiblement évolué. Aujourd’hui, constitue un lotissement tout détachement d’un terrain à bâtir, dès le premier lot. Sa création sera conditionnée à l’obtention d’un permis d’aménager, ou d’une non-opposition à une déclaration préalable, selon le cas.
Le découpage à retenir, la procédure à mettre en place, les délais induits, les obligations du vendeur, le moment où un compromis peut être signé, etc., sont autant d’éléments qui auront un impact direct sur la durée de la procédure, et la réussite de l’opération.
Ce travail nécessite une réelle expertise en amont : expertise en urbanisme (contraintes, choix de la procédure, règles à mettre en place), en foncier (définition des limites de propriétés, servitudes éventuelles, prospects), en environnement (dossier Loi sur l’eau, étude environnementale), en topographie, et en VRD (Voirie Réseaux Divers, mise en place des réseaux, gestion des eaux pluviales).
Nous sommes compétents pour réaliser des aménagements relevant du Permis d’Aménager, comme la création de lotissements d’habitation ou industriels. En la matière, notre approche est pluridisciplinaire : en fonction de la problématique, nous composerons une équipe avec architecte et/ou paysagiste pour créer une opération réellement contextualisée. Nous avons une approche soucieuse du bien-être des futurs habitants, mais également de l’intégration urbaine du projet. Cette approche contextualisée passe par une étude urbaine, paysagère et environnementale : quels sont les enjeux de mixités fonctionnelle, de mixité sociale et générationnelle ? Quelles sont les contraintes et atouts face aux déplacements ? Quels pourraient être les besoins en termes d’insertion paysagère ? Quel rapport entre les vides et les pleins doit-on prendre en considération ? Quels sont les besoins pour l’accueil de familles (aires de jeux, etc.) ? Quel va être le circuit de la gestion des eaux pluviales ? etc.
Article L442-1 du Code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ».
Article L442-3 du Code de l’urbanisme : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d'un permis d'aménager doivent faire l'objet d'une déclaration préalable. ». Article R421-19 du Code de l’urbanisme : « Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :
a) Les lotissements :
-qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ;
-ou qui sont situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ».
Médiation
La médiation est un processus amiable de résolution des conflits. Il s’agit d’un processus extra judiciaire. Depuis le 1er janvier, une tentative amiable de résolution d’un conflit est nécessaire avant d’engager une décision en justice, pour les litiges inférieurs à 5 000€.
Il est possible d’avoir recours à la médiation dès qu’il y a une situation de conflit entre deux parties. La médiation est conduite par un médiateur dûment formé, ce qui est le cas de M. Olivier CHALMET.
Les avantages de la médiation :
Le coût
il est bien inférieur à celui d’une solution judiciaire, et peut être facilement maîtrisé. Dans notre pratique, nos honoraires sont de 60€ / parties / séances. Une séance dure entre 30 min et 1h30 voire plus ;
La durée
Elle est, elle aussi, bien inférieure à une résolution judiciaire. Selon les parties et la nature du conflit, la médiation peut se tenir, en moyenne, entre 4 et 10 séances (entre 1 mois en 4 mois) ;
La confidentialité
Les parties s’engagent à respecter le principe de confidentialité, y compris si la médiation n’aboutit pas. Cet engagement est écrit, et signé de chacun. Le médiateur y est également soumis, y compris devant la justice (sauf cas particuliers) ;
La liberté
Les parties sont libres d’accepter de participer à la médiation, et de la quitter à tout moment. La médiation nécessite l’accord et la volonté des parties ; Une solution gagnant / gagnant
La médiation recherche l’intérêt de toutes les parties. La solution adoptée et celles des parties elles-mêmes : ce n’est pas celle du médiateur, ni celle du juge ou d’un tiers. Les parties ont la maîtrise de leur solution, contrairement au processus judicaire ;
Des règles
Les parties s’engagent sur un ensemble de règles, dont celle du respect de chacun et du médiateur ; Bien vivre ensemble
Lorsque la médiation aboutie, un protocole est rédigé et signé des parties. Puisque l’accord correspond à la solution des parties, la relation entre chacun (qui souvent sont amenées à se côtoyer après la résolution du conflit) est sereine et apaisée (au contraire d’une décision de justice) ;
Comment mettre en place une médiation
Dès que vous nous confirmez votre volonté de commencer un processus de médiation, nous prenons contact avec votre voisin.
Lors de cette première prise de contact, nous lui expliquons la raison pour laquelle nous le contactons et ce qu’est le processus de médiation.
Après réflexion et échanges si nécessaires, l’autre partie accepte ou refuse.
Si elle accepte la médiation, j’adresse à chacun un contrat de médiation à valider : le processus peut alors commencer par la première séance.
Le rôle du médiateur
Le médiateur est là pour aider les parties à trouver leur solution pour faire disparaitre le conflit.
En ce sens, il écoute chacune des parties, et, par la mise en place du processus et de ses phases, les conduit vers leur accord.
Le médiateur est totalement neutre et impartial : il n’a pas à favoriser plus une partie que l’autre.
Le médiateur n’a pas à trouver la solution à la place des parties.
Le médiateur est garant du respect des règles énoncées dans le contrat de médiation : le respect de chacun, le respect du temps de parole de tous, la confidentialité.
En cas d’échec, le géomètre-expert médiateur constate l’absence d’accord pour permettre aux parties d’engager une procédure judiciaire si elles l’estiment nécessaire.
Relevés topographiques, intérieurs, façades
Nous réalisons tous types de relevés topographiques par méthode terrestre traditionnelle (à partir de stations robotisées Trimble et de GPS), ou par méthode aérienne (drones pour photogrammétrie ou Lidar).
Pour les acquisitions par méthode aérienne, doit exploitons les nuages de points (.las) à partir du logiciel LimitAddict et du module Potree.
Nous réalisons des relevés à toutes échelles, en milieu urbain (levé de corps de rues par exemple), ou en milieu rural (relevé pour projets éoliens, projets photovoltaïques, création de chemin, etc). Les plans sont ensuite livrés sous différents formats possibles, dont le dwg et dxf.
Nous réalisons tous types de relevés d’intérieurs, de bâtiments d’habitation, industriels, commerciaux, qu’ils soient simples ou complexes, et quelques soient leur hauteur. Les relevés sont systématiquement réalisés par méthode scanner 3D. Nous sommes compétents pour l’utilisation de scanner Leica et Faro. Le traitement des données est réalisé, en fonction du matériel, à partir du logiciel Cyclone ou RealWorks, pour générer des nuages de points .las ou .e57. L’exploitation des nuages de points est réalisée sous le module Potree du logiciel LimitAddict (applicatif de TopStation).
Nous réalisons les relevés d’intérieurs pour les besoins de création ou modification de copropriété, de plans types plans d’architecte pour la préparation de travaux d’aménagement ou réhabilitation par exemple. Le niveau de détail peut évoluer en fonction du besoin. Nous pouvons par exemple représenter la position des ouvrants avec dimensions, hauteur d’ouverture, hauteur d’allège, la position des prises de chaque pièces, position des évacuations, etc.
Nous réalisons enfin tous types de relevés de façades. Selon la complexité, le relevé peut être effectué par méthode scanner, ou par un mixte du scanner et du drone (cas d’immeuble avec insuffisance de recul, ou pour l’observation de toitures non accessibles).
Copropriété
Le cabinet AlterGéo dispose des compétences pour la création ou la modification d’état descriptifs de division.
Dans le cas d’une création de copropriété, nous procédons à la réalisation de relevés d’intérieurs (cf. rubrique sur les relevés), puis à la rédaction des plans d’intérieurs.
A partir desdits plans, nous procédons à la répartition des parties privatives et des parties communes, puis des parties privatives entre elles. Cette répartition se fait à partir d’un travail terrain minutieux, pour comprendre la vie de l’immeuble, et en déceler toutes les particularités. Ce travail est fondamental pour garantir une sérénité dans l’administration future de l’immeuble.
Après validation avec le donneur d’ordre des répartitions, nous procédons à la rédaction de l’état descriptif de division et du projet de règlement de copropriété. Au cours de cette rédaction, nous décrions précisément chaque lot, calculons l’ensemble des quote-part de parties communes générales et spéciales si elles existent.
Du fait que nous connaissons, à cette étape, parfaitement l’immeuble et son fonctionnement, nous rédaction se veut très complète et précise. Ainsi, le notaire en charge de la rédaction de l’acte de création de la copropriété dispose d’éléments permettant de garantir
Division en volumes
Le géomètre-expert établit les documents nécessaires à la gestion des ensembles immobiliers complexes, dont une partie de la propriété peut relever de la domanialité publique. Pour cela, il identifie les différents volumes composant l'ensemble à l’aide de plans et coupes établis à partir de levers réguliers (bâtiments existants) ou de documents fournis par le maître d’ouvrage (immeubles en vente en l'état futur d'achèvement). Il établit également un état descriptif de division en volumes. Il élabore les statuts de l’association syndicale chargée de la gestion de l’ensemble immobilier.
Les relevés des bâtiments sont réalisés par méthode scanner 3D (scanner leica). Après l’acquisition des données terrain, les vues en plan et les coupes sont dressées pour permettre la définition graphique et littérale des volumes.
Expertises judiciaires et amiables
Olivier Chalmet est inscrit auprès de la Cour d’Appel de Riom. En tant qu’expert de justice, il peut être désigné par le tribunal.
Il peut également réaliser une expertise amiable dont le contenu doit être défini avec les parties.
Depuis janvier 2021, Olivier CHALMET est inscrit sur la liste des Médiateurs judiciaires.
Autres prestations pour le compte d’acteurs publics
Plans et états parcellaires
Lors d’un projet foncier d’une personne publique (projet d’aménagement d’une collectivité, par exemple) le géomètre-expert réalise les plans parcellaires qui fixent les limites des biens fonciers et qui sont nécessaires aux études et travaux. Dans le cas d’une expropriation, il peut être amené à dresser un plan régulier définissant contradictoirement les limites.
Voirie
Pour le compte d’une commune, le géomètre-expert recense et définit le statut de sa voirie (chemins ruraux, voies communales, voies communales d’intérêt communautaire…). Une prestation qui permet à la commune de disposer d’un document opposable aux tiers et d’exercer ses fonctions de police, de gestion et d’entretien.
Expropriation
Lorsque la puissance publique s’approprie des biens en vue d’une opération d’utilité publique, le géomètre-expert l’accompagne pour élaborer le dossier d’utilité publique, évaluer les biens et constituer le dossier d’enquête parcellaire.
Nous sommes conscients des avancées technologiques permanentes dans les méthodes d’acquisition de données. C’est la raison pour laquelle nous investissons régulièrement pour rester performant : investissement dans les formations, et dans le matériel : stations robotisées, scanner 3D, logiciels, etc.
Nous réalisons le montage de dossiers de copropriété, avec le relevé des biens, la rédaction des plans, le calcul des tantièmes, et la rédaction d’un état descriptif de division et projet de règlement. Nous sommes attentifs au devoir de conseil : chaque dossier, au cours de la phase de préparation, fait l’objet d’une rencontre et une visite des lieux avec le géomètre-expert. Cette étape permet de valider les besoins, et, le cas échéant, conseiller au regard de notre expertise en la matière.
Nous réalisons également les dossiers de division volumétrique, avec établissement des vues en plan et coupes, avec rédaction de l’état descriptif de division. Nous proposons la rédaction de projets de statuts de l’ASL (Association Syndicale Libre) en charge de la gestion futur de l’ensemble immobilier.
